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看業內預測:限購|限貸|限價|限售 2019年最先放松會是哪個?!

2018/12/18 14:13:43  閱讀:10581次 字體:

2018年無疑是“調控年”,全年發布政策多達438次——限購、限貸、限價、限售輪番上陣,剛需焦灼、改善糾結、投資者躁動...沒有人能逃過樓市調控的余波和桎梏。

“堅決遏制房價上漲”,這8個字,言簡意賅卻字字千金,讓整個房地產圈感到驚心動魄!

那一刻,所有房地產人都明白了:舊有的邏輯和經驗已失效,或正在失效的路上踽踽獨行。

未來,變得更加撲朔迷離。

【一】

那么,在“穩”字當頭的2019年,樓市調控政策會松動嗎?會先放松哪個?

或許,我們能從“四限”在2019年的發展看到樓市接下來的方向。

目前“四限”達到了控制房價上漲的目標,但會長期作戰下去嗎?

答案是:一定、確定以及肯定

——絕無可能!

首先,我們梳理一下“四限”。

(1)限購:通過戶口和在這個城市呆了多久(社保)來決定購房名額

比如廣州,需要廣州戶口或者連續繳納社保5年才能買房

直接影響:符合買房條件的人大大減少

(2)限貸:用過購房貸款的人,二次用貸款額度就會縮短

首套房:一般可以貸款7成

二套房:一般之前貸款還清可以貸款5成,未還清只能貸3成

直接影響:買房的上車成本增高

(3)限價:房價不是你想賣,想賣就能賣

針對每個地區的房子,政府都會給出指導銷售價,限制房地產抬價銷售

直接影響:房價表面沒漲,但購房者首付增加了,衍生出雙合同現象

(4)限售:房子要到“法定年齡”才能“出嫁”

一般是,新房子必須得取得房產證兩年后才能交易。

直接影響:一方面,市場上二手房源供應減少,另一方面,投資者新入市減少。

在四大樓市調控政策下,樓市得到了合理遏制,我們在昨天的文章有對2019年樓市進行定調《又沒提房地產,2019年樓市終于定調了!》(點擊查看),說明頂層的意思非常明確,要維持房價穩定,不要讓房價大漲,但是也不能讓房價出現大跌。

但,目前各大城市樓市分化嚴重:一線城市價穩量降;二線城市的部分熱點城市降溫明顯,價格不斷探底;而三四線,反應比較滯后,部分城市仍然虛火微漲,目前相對嚴厲的調控政策已不適用當前的樓市行情。

所以,我認為,2019年房地產市場政策將有所放開,分類調控將成為主要手段。

放開的先后順序應該是:限貸-限價-限購-限售。

【二】

首先是限貸,限貸是有兩個作用機制的,第一重機制是限制銀行住房貸款的總量,從央行的源頭強制某銀行今年只能放出去多少房貸,也就是對房貸額度進行限制;第二重機制,是直接上浮房貸利率,增大購房成本。

對銀行房貸總量進行限額,能夠控制“水”流入房地產,而上浮房貸利率,則能夠直接降低房產投機的熱度。

目前來看,房貸利率的下調也不是新鮮事了,截至11月,全國首套房貸平均利率5.47%,上浮10%,二套6.06%,上浮20%。

不僅北廣深、杭州、南京、武漢、佛山、東莞等城市都出現了下調,而且放款速度也已經加快。

這預示著,在2019年,限貸政策整體會有所松動。

因為,目前樓市已企穩,房貸利率繼續上浮的條件基本不存在了。

在供給端,一聲“去杠桿”直接把開發商打趴下,天天說房企資金鏈緊張,不是裁員就是倒閉,截至10月末的不完全統計,至少有10家房企因資金鏈斷裂宣布破產,再打壓下去房地產也會撐不住。

在需求端,貨幣政策的松緊直接影響購房者的錢袋子,進而影響購買力,本來樓市下行購買意愿就薄弱,利率高企更會讓本就不多的剛需者望而卻步。

在頂層,外部經濟環境如此微妙,維持積極的財政政策和穩健中性的貨幣政策非常必要。

最好的結果是:限貸放開,營造寬松的貨幣政策環境,但是又適當控制水流方向。

例如像以前毫無節制地加杠桿炒房,一定會被控制,畢竟房子是你的房子,而金融卻是國家的金融。

【三】

其次是限價,早在今年10月份,廣州的南沙、增城、花都就打響限價放開第一槍。

10月19日,廣州住建委緊急回應,發布《關于我市進一步規范房地產市場管理作出說明》,強調嚴禁開發企業拆分價格報備,并將對新建商品住房預售和網簽價格指導機制進行優化。

自此之后,全國大多數城市也逐步取消了“雙合同”,別說限制成交價了,連降價也不無法救市,依然對成交量無力回天。

在這一輪行情中,強二線城市的搶房就是由于限價引起的,例如杭州的網紅奧體板塊限價3.5萬/㎡,周圍的二手房已經突破4萬/㎡,高達5000/㎡的價差。

購房者的心里就是:政府給我派個這么大的大紅包,我不去搶,我傻嗎?

于是——搶!搶搶!搶搶搶!

雖然限價政策不影響市場供求關系,但是會極大地改變市場預期。

而當前市場的限價盤已經消化得差不多,而且整個樓市形勢都在扭轉。按照2019年的走勢,即便放開地價和售價,資質好的項目不會出現暴漲,抗住樓市寒冬都己經是表現喜人了。

而資質差的項目,該賣不出照例賣不出,部分城市降價還被勒令停止,比如合肥“降價未遂”。

所以,限制高價在絕大多數城市已經是空懸在頂的虛令,價格放不放開已經不能影響到樓市行情,不如因城施策,把限價等手段慢慢放開。

【四】

接下來是限購,限購政策的調整會比較慎重,應當會局部放開。

因為,一旦放開不利,可能會導致部分區域突然涌入大量剛需而對當地市場產生強烈沖擊,對穩定不利,所以限購的放開,一定是有先決條件的。

對于人口密度過高的大型城市,比如北上廣深這些城市,會從人口疏散的戰略角度出發,嚴格對購買資格進行把關。

而,像廈門及其類這樣房價泡沫膨脹的二線城市來說,本輪的調控已經造成房價開始發生明顯下跌,跌幅最大甚至達到了10000元以上,而且,新房和二手房交易量也連續多月下滑,這些城市,在泡沫擠得差不多的時候,應該逐步放開限購。

放開限購“廣迎賓客”,讓廣大無購房資格的剛需,可以在回調階段趁機上車,適當得給市場補充需求,才有可能讓擠泡沫變得更有彈性,而不至于一下子摧毀,才能形成較為穩定的良性的樓市環境。

【五】

限售,一定是調控的底線,是最不可能放開的政策,一定排在最末端。

我們都知道,被提及最多的就是房住不炒。而限售,就是實現“不炒”關鍵,可以直接鎖定了房子交易的流動性。

面對再高的轉售價,炒房客短期也無法出手,資金也只能乖乖被套牢在房子里,很大程度減少炒房客進場,以及價格炒高。

如果放開限售,在目前的樓市跌跌不休的行情下,就可能會出現集中拋售潮,造成嚴重的樓市“踩踏”事件。

溫州就是血淋淋的例子,2000年-2010年溫州房價暴漲,從兩三千元一平迅速上升到2010年的3萬多元/平方米。

到了2010年底,隨著原材料價格上漲、勞動力成本上升、國際市場動蕩不定的多重壓力,溫州中小企業步履維艱,發生了企業經營困難、資金鏈斷裂、老板跑路的現象。

一時間,中小企業大面積的倒閉,直接影響了包括房地產在內的眾多行業的整個圈層,企業、個人紛紛拋售房產!

棄房斷供潮對溫州造成了毀滅性的打擊,直至現在都難以修復。

所以不得不佩服當局的前瞻性,在擠泡沫的操刀前,率先設置了限售作為兜底,把炒房客的出口牢牢鎖上,頗有“關門打狗”的意味,這是安全閥,萬萬不可輕易動搖。

讀完這篇文章后,您心情如何?



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